＜2020年6月9日配信＞
株式会社クルトンの森実（もりざね）です。
弊社が管理するレンタルスペースの運営データが面白く、読んで頂いた皆様のビジネスでも使える部分が少しはあるのではないかなと思い、記事を書かせて頂きます。
特にコロナ前後でレンタルスペースの使われ方がガラッと変わりました。
そこでBeforeコロナからwithコロナに変わる中でレンタルスペース運営で見えてきた利用者の行動変容について書いてみました。
最後に私見ですが、「サードプレイスが街から消える！？」という事についても書かせて頂きました。
記事全体でも5分で読めますので隙間時間にどうぞ。
目次
（1）30秒で分かるクルトンの自己紹介
弊社は「空間を再定義する」をミッションとして遊休資産の活用方法の提案を行っております。
こう書いてしまうとお堅い感じがしますが、平たくいうとこの立地・間取りのこの空間を何に使えば一番マネタイズ出来るのか？を考えて提案から、実際の運営代行まで行うのが仕事です。
マンション空室の貸し出しが主ではあるものの変わった物件の取り扱いも行っています。
今まで実際に、資産家の方の別荘を撮影場所にしてみたり、一軒家をまるまるパーティースペースにしたり、赤坂のスナックの定休日をプチコンサート場所に貸し出したりもしています。遊休スペースに悩んでいる方は多く、現在は全国で約250スペースの運営管理をしております。
下記は西中島南方の一軒家をパーティースペースにした事例↓
（2）レンタルスペースは面白い
弊社の管理しているレンタルスペースの多くは、
- １～12名ぐらいで使用する比較的小さめスペース
- 利用料としては1時間500～1500円程度
- 貸し切りの個室空間
となっており様々な利用目的を想定したお部屋づくりをしてあります。
金額も安価で使いやすい為、ビジネス利用もあればプライベート利用まで様々な利用があります。
例えば会議室でもやっている事は会議だけではありません。
「みんなでヨガ」
「youtube撮影」
「ドローンを飛ばしたい」
「口笛の練習」
「コントのネタ合わせ（プロの芸人さんでした）」
「個展を開きたい」
なんて利用目的もあったりします。
日々こういった利用目的を見て特に気になったものは実際に利用者にヒアリングをすることも。
「ボードゲームにはまっているが友達の家には気軽に集まりにくい」
「このエリアはヨガ教室の値段が高い」
「近くの公園がドローン禁止になった」
「囲碁をやってた集会所が無くなった」
「共に実家ぐらしのカップルで、料理をしたいので借りたい」
などそのエリアそれぞれのニーズが見えてきたりします。
恐らく今までもこういったニーズは潜在的にはあったんだと思います。
でも1時間1万円の会議室だと出来ない、カラオケだと狭い、自治体施設だと予約が面倒、などの理由で顕在化してこなかったのでしょう。
レンタルスペースは場所の調整弁なんだろうなと思っています。
（3）コロナで何が起きたのか？
そんなレンタルスペース業界にもコロナの影響は甚大でした。
3月の学校休校のあたりから予約キャンセルのラッシュ。。。
弊社管理のレンタルスペース全体では1カ月に平均約1万件以上の予約を頂いていましたが、4月は予約数で言えば6割減のインパクトがありました。
中でもキャンセルのラッシュが続いたのが「大型のスペース」。
会議室だと新卒説明会や講演会、セミナー。
パーティースペースだとインドア花見予約や歓迎会といった予約はほとんどキャンセルになりました。
コールセンターには毎日「このスペースは換気が出来るか」の質問ラッシュ。
本当にバタバタした4月でした。
ただこうした中でもデータを見つめてみるとむしろ予約数が伸びている物件もあったのです。しかも急激に。
紐解いていくとそのデータは非常に多くの示唆に富んでいました。
（4）データで見るコロナでの行動変容
2020年2月と2020年4月の予約について無作為に1300件前後抽出してみて予約内容を調べてみると大きな変化がありました。
「利用人数」と「利用目的」です。
まずは予約者の利用人数のトップ５をまとめてみました。
一目瞭然で4月は少人数（１～3名利用）の利用でシェア過半数を占める結果となりました。特に1名でのご利用がなんと30%越え。
この事業を3年以上やっていますが、利用人数1名の予約がシェア1位になる事は今まで記憶の中でもありません。
では2020年4月の利用1名利用の利用目的はどうなっているのか？
1名で予約した人の利用目的を紐解いてみました。
（5）1名利用の利用目的から見えてきたのは
調べてみるとやはり、ZOOMを利用する為に使って頂いているようです。
利用目的で最も多かったのは面接・試験でした。4月は新卒の就活シーズン真っただ中でしたから、多くの企業がリアル面接をやめてWEB面接に切り替えた事が伺えます。
こちら更に予約を深堀りしてみると、面接・試験でレンタルスペースを予約しているのは企業側ではなく圧倒的に就活生側でした。
予約理由を見てみると
「部屋が映るのが嫌」
「生活音が入る」
「実家暮らし」
などの理由がありました。
企業側からしてもこういった就活生のささいな悩みには気づいてあげる事も重要だと思います。（就活生もお金もかかりますし。）
次に多かったのが会議や商談での1名利用です。
以前はskype会議でたまに借りて頂くビジネスマンの方はいらっしゃいましたが、4月からは圧倒的に「ZOOM」と利用詳細に書かれております。9割以上がZOOMでした。私自身も4月以降ZOOM打ち合わせが圧倒的に増えました。
これが結構難しく、自宅だと子供に乱入される、カフェだと想像以上にBGMを拾ってしまったりしてなかなか集中出来ない・・・。
出社制限もかかっている中で、自宅やカフェでのZOOMは辛い。
そういったビジネスマンの方にレンタルスペースは利用してもらっているようです。
3番目に上がってきたのが作業場所。
ここもヒアリングしてみたところ
「自宅にはローテーブルしかなくて腰が痛くなる」
「自宅だと仕事に集中出来ない」
などが理由として挙がりました。
大学のWEB講義を受けるためにわざわざレンタルスペースを予約している方もいらっしゃいました。
またその他の利用目的の中には「撮影」利用がちらほらありました。以前からレンタルスペースでは撮影予約は多くありました。（雑誌のインタビューやyoutuber、コスプレ撮影など）
ですが4月以降に入ってくる撮影は今まで使っていない方からでした。
具体的にはヨガやメイクの講師の方で
「オンラインレッスンに切り替える為にまず講師を撮影する場所が必要」というリアルからWEBへの移行のための撮影予約でした。
また今回予約データを見ていくと、夜間人口の多い住宅街エリアでの予約数が非常に伸びていました。
＜弊社管理物件で特に傾向が顕著だったエリア＞
関東 ⇒ 大宮・立川・町田
愛知 ⇒ 豊田・野並
大阪 ⇒ 天満橋・福島
通常レンタルスペースは昼間人口の多いエリアの稼働が高い傾向でした。
いわゆるオフィス街や繁華街など。
しかしコロナ禍でそもそも出社が制限されている為に自宅周辺で仕事が出来る場所を探しているのではないかと考えられます。
今後も出社制限を続ける企業が多くある事を考えると、住宅街エリアでの仕事場所の需要が出てくると思われます。
タワーマンションの共有スペース、コンビニのイートイン、ホテルなどがワークスペースに変わって行ったりする事も可能性としてはありそうです。
（さいごに）サードプレイスが街から消える！？
※ここからはあくまで私見です。私はカフェ経営者でも無いですしツッコミどころ満載なのはご容赦を。
サードプレイスの定義としては
「自宅や職場とは隔離された、心地のよい第3の居場所を指す（wikipediaより）」そうです。
今回はもう一文加えさせて頂き、
**
自宅や職場とは隔離された、１～２時間サクッと使える心地のよい第3の居場所を指す
**
と定義させてください。
一番イメージしやすいのはカフェなんじゃないかと思います。
勿論私もカフェ好きです。
ただそんなサードプレイスの役割を担ってきたカフェが今後はその役割を担えなくなっていくのではないかなと思っています。
カフェにとっては「単価 × 客数」で売上を想定し、現在出店をされているかと思います。
客数はさらに分解すると、席数 × 回転率 になります。
それが今回のコロナで大きな戦略変更を余儀なくされているのではないかと思います。
ソーシャルディスタンスを取る為に席数を約半分にせざるを得なくなってしまったからです。
この状況でカフェとしては売上を上げる為には単価を上げるか、回転率を上げるかになってくると思います。
勿論両方やるお店もあると思います。
僕は回転率を上げる事でリアルではサードプレイスとしての機能を失っていくのではないかと思っています。
先日はなまるうどんがうどんの値段を値上げするという記事が出ていました。
https://asagei.biz/excerpt/16299https://asagei.biz/excerpt/16299
このようにカフェにおいてもコーヒーの値段を上げるという可能性もあると思いますが、上げるにしてもコンビニコーヒーがある日本の市場では大きく単価を上げる事は難しいのではないかと思っています。単価アップとしては他にもテイクアウト商品の拡充やコーヒーのサブスク販売が考えられます。
私としてはこの機会にダイナミックプライシング（店内の繁忙・閑散の状況に合わせて値段が変わる）を導入するのもありなんじゃないかと思いますがいずれにせよ、単価アップはコンビニコーヒーがある以上大きくは難しいのかなと思います。
そう考えると私としては売上アップのために、店内の回転率を上げる方向に動くのは間違いないかと思います。
最近カフェに行くと満席になっている事が多いと感じます。
とあるカフェは常連さんだけで席数が半分になった今は満席になると言ってました。
営業再開してまだ当面はそういう動きは無いかと思います。（国も賃料補助をやると言ってますし）
ただ改めてwithコロナ時代にカフェが黒字確保を考えた時には回転率アップを進めていくと思います。
具体的には30分～45分を目安に退店を促されるようになるのかなと思います。
そう考えると雑談ならまだしも商談、勉強するにはちょっと短い。。
※というかそもそもコーヒー１杯で２時間以上滞在出来るというのが異常だったのかも。。。
そうなった時にこの人たちはどこに行くのでしょうか？
突如として消えたサードプレイスの代わりになる新たな場所が必要とされそうです。
このサードプレイスに名乗りを上げるのはどんなお店や業態なのか、今から楽しみで仕方ありません。
弊社も様々な業態の方と話しながら今後サードプレイス作りのお手伝いを
どんどんしていきたいと思っております。
弊社とのコラボやこんな建物あるけどうまく使えない？
といった相談もウェルカムです。
最後までお読みいただきありがとうございました！！
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- 全国にレンタルスペース900室以上を運営中
- 電鉄会社、不動産管理会社、大手飲食チェーン、商業施設等、取引実績多数
- 自社予約システムを活用し、集客コストを圧縮
- 防音ワークボックスの導入、運営代行も可能
こんな不動産オーナーにおすすめ
- 「ワークボックス」を導入したい
- 所有する不動産が空室で困っている
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