レンタルスペースを始めたいけど、
- どこのエリアでやればいんだろう？
- どんな物件ならレンタルスペースができるんだろう？
とお悩みの方も多いのではないでしょうか？
今回はレンタルスペースの「物件探し」について、そのコツや注意点をいくつかご紹介します！
[最終更新：2024/7/26]
[配信：2020/9/1]
目次
レンタルスペース許可物件
まず始めに、大前提としてレンタルスペースを運営して良い物件である必要があります。
これは民泊などでも同様ですね。
レンタルスペース利用がある、つまり不特定多数の人の利用がある場合、騒音や喫煙、ゴミの不法投棄など、様々なトラブルが発生しやすくなるので、管理会社やオーナーさんも慎重になります。
住居専用物件などの場合もありますし、区分所有か一棟経営かによっても異なってくるかと思います。
後々レンタルスペースをやっていることが発覚した場合、即撤退や罰金などをしなければいけない可能性がありますので、必ずレンタルスペースを行って良い物件なのかを確認するようにしましょう。
賃貸契約の種類
実は賃貸契約は、
- 普通借家契約・・・同じ物件に住み続けられる賃貸借契約。
- 定期借家契約・・・同じ物件に住める期間が決められている賃貸借契約。
の2種類があります。
レンタルスペースを行う場合は、できるだけ普通借契約の物件を選びましょう。
例えば、定期借契約の物件で契約期間が2年だった場合、2年の間に初期費用を回収できないリスクや、売り上げがせっかく良くても続けることができないというデメリットがあります。
ただ、契約期間が長い場合もあるかもしれませんので、必ずしも定期借契約がいけないとは限りません。
広さと間取り
レンタルスペースと行っても、小さいお部屋や大きいお部屋などお部屋の大きさは様々です。
お部屋の大きさによって、収容人数や利用用途、1時間の利用料金が変わってきます。
一概に広いお部屋が良いとも限りません。
また同じ広さであっても、間取りによっては利用が不便な場合があります。
他のレンタルスペースや、そのお部屋の広さ、間取りなどをみてみてから、
収容人数、利用用途、利用料金を決定するようにしましょう。
家賃などの固定費
レンタルスペースを運営する中で特に重要な事は利益（手残り）です。
たとえ他の条件が完璧であっても、固定費が高く手残りがマイナスであれば運営を続けることは出来ません。
レンタルスペースを行う際は、以下のようなコストがかかると考えられます。
- 家賃
- 電気代、水道代等の光熱費
- 清掃費
- 消耗品代
- 予約サイトの手数料
- wifiや防犯カメラなどの月額料金 等
特に大部分を占めるのが家賃です。
売上がどれだけ良くても、家賃が高すぎて利益が少なくなってしまう場合もあります。
逆に、所有物件の場合はとてもコストダウンになりますね！
必ず、売上だけでなく家賃などの固定費を考慮して利益を想定し、物件決めを行いましょう。
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最寄駅の乗降客数
最寄駅の乗降客数は予約数に大きく影響します。
必ずしも比例するものではありませんが、乗降客数の多い駅の方がレンタルスペースの需要は高くなる傾向にあります。
ただ、乗降客数が多い駅はその分競合スペースも多いので、価格競争になる可能性がとても高いです。
乗降客数が多いにも関わらず、レンタルスペースの数がまだ少ない駅は狙い目かもしれませんね！
乗降客数や周囲のレンタルスペースは必ず確認するようにしましょう。
最寄駅からの距離
たとえ最寄駅が乗降客数の多い駅だとしても、駅から徒歩20分などと行った駅から遠いスペースはあまり需要はありません。
賃貸でもそうですが、駅から近いに越したことはないですよね…
電車利用の多い都心は特にそうだと思います。
周囲に他のレンタルスペースがあるエリアでは、駅からの距離が差別化に繋がります。
徒歩1分か徒歩6分かが、大きな違いになる可能性があるのです。
駅直結や、駅から徒歩1分のスペースは、とても大きなアピールポイントになると思います！
近隣の環境やテナント
見落としがちですが、必ずチェックが必要なのが周囲の環境や近隣テナントです。
必ず、その建物や隣の部屋がどんな使われ方をしているのか、スペース付近はどんな街なのか確認するようにしましょう。
オフィスとして使われているお部屋の横でパーティースペースは運営しづらいですし、
サラリーマンの多いオフィス街であれば、パーティースペースよりもワークスペースの方が需要のある可能性が高いですよね。
一方でアニメショップや若者が多いエリアでは、撮影やパーティー利用が多くなる可能性が考えられます。
おすすめの立地条件
レンタルスペースの用途によって、おすすめの立地条件は異なってきます。
絶対条件という訳ではありませんが、次のような条件もレンタルスペースをする上では好条件になりますので、チェックをしてみましょう！
●駐車場が近い
撮影スペースの場合、大きな機材を持ち込むことがあり、歩きではなく車で現地に行かれる場合があります。
そのため、無料の駐車場がついていたり、近くに安いコインパーキングがあると喜ばれることも！
●スーパーや100円ショップが近い
パーティースペースでは、食材や飲み物、お皿などの道具を自分たちで買ってから持ち込むケースがあります。
そのため、レンタルスペースの近くにスーパーや100円ショップがあると、
そこで買い出しをしてすぐにスペースに持ってくることができるため、とても便利です。
物件の探し方
レンタルスペース運用可能な物件探しは様々ですが、自力で見つけることが難しいという方は次の方法も検討してみましょう。
●物件検索サービスで探す
2024年3月にニューオ株式会社が『ユウカツ』というサービスをリリースしました。
民泊・レンタルスペースの可能物件検索サービス「ユウカツDB」と、コミュニティサービス「ユウカツLab」の2つが含まれたサービスです。
有料サービスではありますが、月額4,980円（税込）でレンタルスペース運用が許可されている物件の情報をゲットでき、レンタルスペースを運営している方との交流も可能です。
※金額は2024年7月時点の価格です。
- レンタルスペース運用許可を自分で交渉するのが大変
- レンタルスペースの運用についても学びたい
という方は是非検討してみてはいかがでしょうか。
●M&Aプラットフォームで探す
『TRANBI（トランビ）』や『BATONZ（バトンズ）』が代表的なマッチングサービスです。
レンタルスペースとして運用されていた物件を譲受する場合、利用実績があり備品等も設置されている点がメリットです。
改装などを行わない場合は、スタートの工数が大きく削減できます。
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まとめ
いかがでしたでしょうか？
レンタルスペースはリスクの低い資産運用方法ではありますが、どんな物件でも成功するという訳ではありません。
後々大きなトラブルにならないためにも、今回ご紹介したポイントを確認して物件探しを行いましょう！
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